中金公司研报表示，近年来政策持续强调房地产行业向新模式转型。从企业的角度看，未来住房业务的高质量发展，经营性不动产业务的重心增加是基本趋势，围绕“资产管理”这个关键词来建设新能力、新生态也已经具备一定的共识。
全文如下中金：中国房企发展与转型——迈向资产管理
中金研究
近年来政策持续强调房地产行业向新模式转型。从企业的角度看，未来住房业务的高质量发展，经营性不动产业务的重心增加是基本趋势，围绕“资产管理”这个关键词来建设新能力、新生态也已经具备一定的共识。本篇报告侧重对海外市场的历程做一个溯源和归纳，并对于中国市场的前景做一些方向上的思考。
摘要
正确认识海外的历程：不动产企业向资产管理企业的转型主要是由金融深化驱动的。过去40年海外不动产企业形态演变的过程，最终使得部分产业主体成功向资产管理平台转型，这一转型架构在资产证券化和资本全球化程度不断提升的背景之上。其中，西方经济体的企业进展较快一些（2010年代是其转型高潮），亚洲市场的企业整体还处在转型中前期。从体量上看，不动产领域的证券化水平、流动性的条件，同过去40年整体资本市场的发展大致相称，可以理解为资本市场全局发展的一个重要部分，同时带动了一批企业的业务模式变化。
中国处在城镇化和金融市场发展的双拐点上，房企向资产管理业务探索转型是必然方向，“十五五”或将是制度建设的关键期。目前市场对于不动产企业从“传统开发—开发+持有—资产管理”的形态路径已经有初步认识，中国的少数头部企业也已经开始践行相关的模式转型，从战略取向上无疑是正确的。可能美中不足的是，不动产资管业务在相当程度上仍需依靠政策端自上而下梳理以打通一系列堵点难点，比如目前我们在自身证券化市场建设、市场力量的培育、转型方向上的引导等角度仍有待进一步发力。此外，有关企业在组织架构上、心智上、能力上也将面临考验，总体上是一个由上到下的综合性过程。我们预计“十五五”阶段或将为资产管理业务的建设做一个奠基，为长期发展提供可持续基础。
未来对中国实体资管行业发展的讨论将是一个动态过程。我们认为中国去库存、去杠杆的进程尚处早期阶段，未来不仅市场化企业要承担商业转型的先锋角色，对于地方财政如何构建更可持续的资产管理模式，或也有诸多可供构想之处，在此谨抛砖引玉。
风险
中国房地产行业转型节奏慢于预期，企业转型能力弱于预期。
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